[摘要] 在相关政策的推动下，业内人士预计，住房租赁的市场空间将非常广阔。有研究预测，2020年国内住房租赁市场规模可达1.6万亿元，2030年则可达4万亿元。
证监会相关政策在制定中多地推租赁新政加大金融支持
住房租赁REITs酝酿启动
据悉，证监会正在加紧研究制定相关的政策法规，而在国家鼓励住房租赁市场发展和多地推进租赁新政加大金融支持的大背景下，租赁运营类、公寓类以及公租房等相关企业的REITs将成为政策鼓励的方向。
从本质上看，REITs属于资产证券化的一种方式。一些房地产企业已经尝试推出“类REITs”产品。近日中国证监会以中国证券行业基金业协会的名义组织了专门委员会，来推动不动产证券化。而记者也了解到，目前国内多家长租公寓管理企业在积极与证监会联系发行住房租赁资产证券化项目，尤其是REITs项目。
鼓励住房租赁市场发展成为今年房地产业的政策重点之一。在2016年国务院印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》、明确培育和发展住房租赁市场的基础上，2017年7月，住建部、发改委、财政部等九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，鼓励多种方式和渠道拓宽租赁住房来源，确立12个首批住房租赁试点城市。
在相关政策的推动下，业内人士预计，住房租赁的市场空间将非常广阔。有研究预测，2020年国内住房租赁市场规模可达1.6万亿元，2030年则可达4万亿元。一线城市人口净流入多，尤其是北上深三大城市的住房租赁市场规模以年均15%的速度在增长。
值得注意的是，长久以来，融资渠道窄一直是住房租赁企业面临的主要困境之一。评级机构东方金诚结构融资部总经理郭永刚在接受《经济参考报》记者采访时表示，目前我国长租公寓市场的参与者主要包括大型房地产商、酒店行业、房屋中介机构旗下的长租公寓运营商以及以互联网创业公司居多的其他运营商。“除大型传统房地产开发商具备丰富融资渠道外，其他公寓运营商目前主要依托于三种融资渠道：银行贷款或表外融资；通过互联网金融平台发行理财产品；股权融资或股东借款、私募融资。上述融资途径普遍存在规模有限、成本较高的问题。”他说。记者了解到，住房租赁企业往往采取租入房源的轻资产运营模式，这种运营模式有利于企业快速发展，但也导致其没有充分的抵押物来获得银行贷款等传统融资，而部分持有房屋产权的公寓经营企业则因为无法有效盘活资产，难以进行扩张发展。
事实上，REITs的落地加速也有迹可循。近期深圳、杭州等地出台的租赁新政中，均提出加大对住房租赁的金融支持。
不少业内人士表示，资产证券化(ABS)以及REITs的融资方式适用于国内的住房租赁企业，未来有望成为这类企业融资的重要渠道。值得注意的是，今年1月，长租公寓运营商魔方公寓发行了我国首单公寓行业资产证券化产品。
不论是基于租金，还是基于租赁物业本身，资产证券化均可以为住房租赁企业提供存量盘活的金融工具，尤其是基于租赁物业本身开展REITs运作，可以协助住房租赁企业开展轻资产化运作，从长期持有资产转变为专注于租赁住房管理，从而一方面促进企业快速提高租赁住房规模，进而推进住房租赁市场的快速发展；另一方面有助于企业提高投入率，从而形成住房租赁市场的长效机制。
不过，也有业内人士表示，我国REITs的推进仍然面临一些税收方面的难题。郭永刚表示，比如，美国REITs具有税收优惠，在公司层面可免征企业所得税，同时美国REITs投入的房产也属于免税资产。然而，目前我国还没有税收支持政策，在不动产转让、REITs运行获得等环节均存在较高税负。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
