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百家房企资产负债率达65.68% 负债总额3.74万亿元

泉州晚报   2016-08-31 11:36

[摘要] 随着保利地产发布半年业绩公告,“招保万金”四大典型房企半年报全部披露。万得资讯数据显示,截至目前,已发布中报的房企达101家,其营业收入总额5228亿元,同比上年同期增长37%。

随着保利地产发布半年业绩公告,“招保万金”四大典型房企半年报全部披露。万得资讯数据显示,截至目前,已发布中报的房企达101家,其营业收入总额5228亿元,同比上年同期增长37%。但值得注意的是,虽然营业收入有所增加,但房企资金杠杆也大幅提高,资产负债率达65.68%,负债总额高达3.74万亿元。

业内人士警示,疯狂抢购致地价高涨,杠杆高企,未来风险重重。房企已过于激进,一旦未来房价涨幅放缓,高地价的压力将集中爆发。

疯狂 销售猛增创纪录

2016年上半年,房企销售收入创新高。据中原研究院发布的统计数据,2016年前7个月,30家上市房企销售额合计1.33万亿元,同比大涨72.2%,刷新历史高纪录。

其中,新城控股、旭辉地产、景瑞地产、碧桂园、首开地产、中国金茂前7月销售额同比增幅超过100%。而销售额超过1000亿元房企有4家,分别为万科、恒大、碧桂园和保利地产,销售金额依次为2175.1亿元、1848亿元、1494.2亿元和1227.71亿元。在此背景下,恒大将其年度销售目标由此前的2000亿元上调至3000亿元。

但值得注意的是,虽然销售额大幅增长,但房企的利润却不尽如人意。以“招保万金”四大房企为例,销售额高达近2000亿元的万科,归属于上市公司股东的净利润53.5亿元,保利利润49.6亿元,招商38.52亿元,金地归属母公司的净利润为7.78亿元。

在此背景下,万得资讯数据显示,已发布半年报的101家房企,2016年上半年营业收入5228亿元,较2015年同期大幅增长37%,利润总额680亿元,较2015年同期的522亿元大幅增长30%。但净利润仅为484亿元。

分化 优胜劣汰更明显

值得注意的是,在一些房企业绩大幅增加的同时,也有部分房企仍面临着亏损局面。

工商联房地产商会秘书长钟彬表示,受宏观经济影响,房企面临去库存压力,优胜劣汰机制愈加明显。房地产行业集中度不断上升,百强房企卖了近一半的房子,各梯队房企销售金额集中度均出现大幅提升,百强房企销售金额集中度已接近50%。

据记者不完全统计,在已发布中报的101家房企中,有19家房企净利润仍为负。这意味着,在整体市场向好的背景下,仍有超18%的房企处于亏损状态。

“房企业绩分化的主要原因来自于其布局的差异。”国信证券房地产行业分析师董德志表示,居民住房需求三五年内相对稳定,目前销售高增长意味着对未来需求的透支;由于我国住房需求转移单边性的特点,一线城市居民一般不会去二线城市买房,二线一般不会去三线买房,目前二线城市房地产销售的火爆意味着大量的三、四线城市需求被转移。综上,三、四线城市居民需求被严重透支和转移,且供给层面今年库存面积不会有明显下降,这意味着未来房地产去库存的压力会更加艰难。

万科半年报中也指出,上半年城市间仍然呈现较为明显的分化。主要城市新房销售面积大幅上升,而供应增长有限,商品住房存量快速下降。但此前土地供应较多、人口增长较慢甚至负增长的城市,库存压力仍然较大,情况并没有根本好转。

风险 负债高企引担忧

2016年,在销售额大幅增长的背景下,房企加速囤地。截至8月24日,年内抢地积极的14家房企合计拿地为4093亿元,整体看,相比2015年同期的1864亿元上涨了120%。

中原数据显示,融创拿地总额高达478.69亿元,较去年同期大增554%。绿地拿地总额348亿元,同比增长55%。融信更是改变其去年同期一幅未拿的情况,拿地总额达到345亿元。此外,碧桂园、恒大、万科、保利拿地资金也纷纷超过300亿元。

而在房企激进拿地的背后,地方土地收入也大幅增加。卖地多的50大城市出现了卖地面积未涨,土地成交额却爆发的现象。对此,中原市场总监专家表示,资产荒的背景下,资金大量流入房地产,而在资金的支持下,房企加大杠杆使用力度。

实际上,房企资产负债率大幅提升。例如嘉凯城资产负债率已高达93.55%,较上年84.64%大幅提高8.91个百分点。天津松江资产负债率也高达90%,较上年增长6.6个百分点。此外,包括万科、华夏幸福等18家房企资产负债率高达80%以上。

“但进入下半年,成交端的逐步下滑,会抑制房企的开发投资,房企的融资活动或将逐步降温。”乐嘉栋认为,未来房企将面临的风险一方面是资产端的资金抑制带来资金紧缩,另一方面则是当前货币环境下居民杠杆利用水平较高,开发商未来回款将受流动性影响较大。

专家也指出,房企已过于激进,一旦未来房价涨幅放缓,资金压力将集中爆发。例如融创478.69亿元拿地总额已占其销售总额81%,而融信方面,其拿地总额345.39亿元,更是其销售额132.2亿元的261.3%。

兴业银行收紧开发贷

具有地产信贷风向标的兴业银行,目前对房地产开发贷呈谨慎态度。29日,兴业银行高管在2016年中期业绩交流会上表示,在房地产信贷政策方面,进行总量管理,新增业务不涉入三四线城市,也不介入地王项目,严格控制杠杆比例。

所谓总量控制,是指兴业银行7月末的一则规定。彼时兴业银行曾下发对2016年房地产行业的授信政策文件,从融资端收紧房地产企业贷款。包括对前20名的房企,融资比例不超过60%,其他房企融资比例不超过50%。此外,原则上不介入2015年三季度后拿地且土地成本过高的项目。这一文件经媒体曝光后被收回。

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