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住房需求剧变 三四线城市或面临"有量无价"

经济参考报   2015-08-25 11:18

[摘要] 根据人口结构变化来研究房地产市场走向一直被视为住房需求评估的基本方法。早在上世纪八十年代,美国著名经济学家曼昆就通过人口年龄结构准确预测到2007年前后美国住房价格的大幅下降趋势。人口结构的周期性波动给住房市场会带来一定的影响,因此,我们应该了解人口结构和住房需求的关系以及找出应对的措施、政策。

原标题:专家:未来二十年中国住房需求将剧烈变动

根据人口结构变化来研究房地产市场走向一直被视为住房需求评估的基本方法。早在上世纪八十年代,美国著名经济学家曼昆就通过人口年龄结构准确预测到2007年前后美国住房价格的大幅下降趋势。人口结构的周期性波动给住房市场会带来一定的影响,因此,我们应该了解人口结构和住房需求的关系以及找出应对的措施、政策。

而我国自2003年前后出现的住房需求高涨现象,也与发端于1980年并一直持续到上世纪九十年代初期的“婴儿潮”有关。“80后”在住房市场化改革之初成年,并在2003年左右开始准备成家立业并集中进入住房市场,成为住房刚性需求的主体。据多家调研机构的问卷结果显示,以年轻人为主的刚需群体约占近年来我国实际成交住宅的一半以上。未来二十年,由于城镇化、户籍制度、计划生育政策等多因素的综合作用,我国的人口结构和住房市场将会迎来一个相当长的调整期。

住房需求主体的人口学逻辑

按照国际上通行的人口年龄结构划分类型,15-64岁之间被视为劳动年龄人口,0-14岁和65岁以上则被视为非劳动年龄人口。国际经验表明,劳动年龄人口的比例越高,住房需求越大;而人口抚养比越高,住房需求越低。当人口接近退休年龄时,住房自有率将会随着年龄的增加而降低,因为理性消费者退休后会倾向于卖掉自有住房去选择租房,这类似于利用反向住宅抵押贷款提高自己的消费能力和生活水平。

人口的性别比对住房需求则存在双重影响。一方面,人口性别比失调所引起的“婚姻拥挤”现象会导致社会家庭数量少于性别比平衡时的家庭数量,全社会家庭数量的减少会进一步降低住房的潜在需求。另一方面,人口结构中性别比例较高的一方会面临更大的购房压力。

住房需求的高低还与收入结构和人力资本有关。从收入角度来看,高收入人群、高收入地区的住房需求明显要高于低收入人群和低收入地区。住房市场不景气的地区往往意味着人力资本的下降和城市的衰落,人力资本整体水平较高且保持稳定的地区,其房价的波动幅度也会越小。

中国住房需求未来走势预测

在新世纪的前十年内,中国的住房需求增加了近七倍左右。其中,人口结构因素的影响程度无论从时间还是空间上均得到了明显强化。从家庭代际结构来看,由于计划生育政策的推行,当前的家庭结构呈现出小型化的特点。在房价上升预期的背景下,两代人储蓄同时爆发性释放于当前的房地产市场,故而对当前的住房市场造成空前压力。

根据人口年龄结构和城镇化推进速度估算,未来中国住房需求的变化模式极有可能按照“高城市化率、高人口抚养比”的参照体系演化。

根据国际经验,人口抚养比的这种长期上升趋势将会一定程度上导致住房刚性需求的下降,但由于高城市化率所带来的部分改善性需求,将会适度延缓城市总体住房需求的下降幅度。

从住房需求的区域格局来看,由于中国常住人口统计口径的城镇化率已超过50%,人口由农村向城市流动的速度将减缓,而人口从小城市向大中城市集聚的状况将变得更加突出。北上广深等一线城市由于受到供地约束和人口过度集聚的影响,其刚性需求改善性需求还将依然强烈,总体会呈现出“量稳价增”的局面;二线城市和人口基本面向好的三线城市开始从规模扩张转变为结构优化,总体呈现“量减价稳”阶段;其他三四线城市由于人口规模和房地产市场增长后劲乏力,可能会面临“有量无价”的萧条局面。

几点政策建议

未来二十年将是中国人口结构及住房需求剧烈变动的时期,为了防止人口结构的周期性波动给住房市场带来大起大落的影响,我们认为,必须抓住历史契机加快推进住房制度综合配套改革和相关人口政策的调整。

,适度调整生育政策稳定住房需求主体。总体而言,单独两孩政策是有利于房地产市场的稳健均衡发展的,但就目前而言,单独两孩政策的力度和强度还无法达到立竿见影的效果。

第二,进一步深化户籍制度改革的深度和广度。通过户籍制度改革和保障性安居工程,可以将这一部分流动性的需求主体稳定下来。在部分条件具备的地区,可以尝试宅基地房屋土地使用权跨区域调配置换的可行性。

第三,针对老龄人口比例逐渐升高的趋势,可以参照欧美发达国家反向住宅抵押贷款的运作模式,在建立健全老年保障体系的基础上尝试“以房养老”政策的可行性,适度增加银色住宅和老年公寓的供应量,满足不同年龄段和健康状况老年人的住房服务消费需求;针对农民工和低收入群体的职住不平衡问题,可以通过减免租房税费、鼓励有关部门成立国有房屋租赁经营机构和中介机构等措施,进一步规范租房市场并保护承租行为,从而有效缓解这部分人群的住房压力。

第四,建立以人口基本面为导向的分类城市住房调控体系。未来二十年同样是中国住房市场出现严重分化的时期,城镇化的新态势将会引发不同等级的城市出现不同的市场特点,调控的力度和方式也需要有所差异。下一阶段的城市化将会导致人口的空间结构向东部沿海地区的大中城市倾斜,而三、四线城市的流入人口将会小于其迁出人口。因此,要加快形成以人口流入和流出为基本面的分类城市住房调控体系,有效预防住房市场的潜在风险。

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