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短期成交预期提升 行业硬着陆风险降低

首创证券     2015-04-08 09:39

[摘要] 房地产330新政对于个人住房贷款投放能力的支持态度,旨在进一步修正限购限贷、抑制投资性需求以来所导致的库存高位、存量市场流动性结构不合理的负面效果,释放自住型和改善型住房需求,提升公积金贷款购买能力,降低存量市场交易成本,预计短期内对于新建商品房和二手房的市场成交具有较大推动作用。

事件回顾.

2015年3 月30 日,央行、住建部、证监会、财政部和国税总局联合下发《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》和《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》,通知规定:拥有1 套住房且房贷未结清的居民家庭再次申请商业贷款购买普通自住房的首付款比例调整为不低于40%;缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房的低首付款比例为20%;拥有1 套住房并已结清相应贷款的缴存家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房,低首付款比例为30%;个人转卖普通住房,营业税免征期限由以往的5 年调整为2 年。

事件点评.

此次房贷政策的大力调整延续了央行930 新政对于个人住房贷款投放能力的支持态度,旨在进一步修正限购限贷、抑制投资性需求以来所导致的库存高位、存量市场流动性结构不合理的负面效果,释放自住型和改善型住房需求,提升公积金贷款购买能力,降低存量市场交易成本,预计短期内对于新建商品房和二手房的市场成交具有较大的助推作用。

行业政策敏感度较高,新政提振成交预期.

世联行发布的客户上门指数显示,2010 年4 月至2011年2 月的密集调控期内,旨在限购限贷、抑制投机的“国十一条”、“新国十条”、 “新国八条”等先后出台,客户上门指数从200 左右一路跌至50 以内,2011 年30 个大中城市全年累计成交面积同比2010 年也下降了14.4%,虽然之后成交量周期性回升,但同期70 个大中城市新建住宅及二手住宅价格指数均同比下降约8%,限购限贷对自住型需求和投资性需求的抑制效果显著。随着930新政实施以来14年4季度成交短暂回升,14年末至15年初30大中城市月度成交面积再次由2000万平米水平降至900万平米左右,市场高位存量对前期利好政策基本消化完毕。而日前发布的330新政对于首付款比例的降低将直接降低资金门槛,提升刚需和改善型住房需求人群的购买能力,同时关于90平米分界线的取消也将释放出部分大面积户型的改善型需求,预计短期内需求拉动作用明显,成交进一步回暖,有望回归到14年末单月2500万平米的成交水平。

公积金政策积极,刚需消费有望提升.

住房城乡建设部的数据显示,截至2014年年底,我国住房公积金已覆盖全国1.1亿城镇职工,缴存总额超过7.03亿元,职工提取总额3.49万亿元,缴存余额3.54万亿元。按照地方住房公积金管理委员会设定的通常80%左右的警戒线水平来看,全国住房公积金可以投放到市场的资金量多高达2.83万亿元,随着首付款比例降低,公积金杠杆率有望进一步提升,进而撬动楼市成交量迅速回升。

我们以1999年至2014年全国商品房成交量为因变量,住宅均价、首套房首付比例、二套房首付比例、公积金5年以上贷款利率、商业5年以上贷款利率、人均可支配收入以及房地产行业年度完成投资总额为自变量,通过回归分析初步测评首付比例降低对商品房市场成交量的影响程度。在R2为0.997,Sig.为0.000的显著性效果下得到首套房首付比例、二套房首付比例、公积金贷款利率的标准系数分别为-0.065、-0.050和-0.137,非标准化系数为-693.627、-94.852和-10431.248,表明首套房和二套房的首付款比例每降低一个百分点,楼市成交额将分别增加约694亿元和95亿元,公积金贷款利率每降低一个百分点,成交额有望提升10431亿元。

结合330新政可以初步推断首付款比例的降低将能够为房地产市场带来约7000亿元的成交量,占14年全国成交量的比重接近10%,此次政策调整所释放出来的潜在资金量对于拉动刚需消费,改善商品房市场的存量结构具有较强的助推作用。同时公积金贷款利率在回归分析中较高的系数也表明利率对于楼市较强的边际改善作用,未来很可能成为行业宏观调控的重要辅助措施。

有效降低流通成本,激活二手房市场.

2011年1月新国八条施行以来,个人购买住房不足5年转让交易的,统一按照销售收入和购买价格的差值全额或者差额征收二手房营业税。在之前的二手房交易过程中,主要税费种类及税率为个人所得税(差值20%),营业税(差值5.5%),土地增值税(全额1%),印花税(全额0.05%)以及契税、城建及教育附加费等等。

营业税在二手房交易税费中所占比重较大,对二手房的交易需求抑制明显,此次新政将营业税免征期限由5年调整为2年将同时降低存量市场买方和卖方的价格预期,增加交易几率。

据wind统计,自2011年1月关于营业税5年免征的规定实施以来到2013年3月(2015年330新政2年之前),二手房市场相对活跃的30个大中城市的商品房成交面积累计达3.91亿平方米,占同期全国销售面积的比重为16.18%,这部分商品房业主人群将成为营业税五年转两年的直接受益者。以同时期北京市二手房成交面积与可售面积1.28%的比值为基准,初步计算出营业税改革的政策能够为全国二手房市场增加约3093万平米的成交面积,占2014年全国商品房销售面积的比重为2.56%。存量房未来短期预计投向二手房市场供给端的货值有望显著提高,营业税改革对于促进二手房成交回升同样具有较为显著的推动作用。

短期成交预计提升,理性回落难以扭转.

总体来说330新政对于改善房地产市场当期状况,提升短期成交,帮助行业整体软着陆具有显著作用。但是当前我国老龄化的人口结构以及过去十年滚动开发、规模发展所导致房地产趋于平衡的供需结构决定了市场回归常态的发展趋势。房地产市场整体回落,走向理性不可避免,但是不足以使行业确认触底,未来调控的方向将更多地延续3月27日国土部“优化住房及用地供应结构”的思路,进一步缓解区域市场供给矛盾,促进房地产市场平稳健康发展。

从对地产板块的影响来看,新政会使得利空预期显著缓和,未来板块收益预期趋于稳定。鉴于年初至今涨幅达到26.51%,已提前预支利好政策,因此新政对于板块未来中长期的影响比较有限。

风险提示.

全国商品房价格指数连续下跌,潜在购买者持观望态度,成交量难以回升;短期成交回升难以改善房地产市场高库存、高地价、滚动开发模式的结构性缺陷;部分二手房业主见势抬高售价,试图将政策红利转为个人所得;一二线城市具体实施细则力度不够,政策预期效果大打折扣。

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